¿Cómo quedan los Contratos de Arrendamiento al no haberse convalidado el Real Decreto - Ley 21/2018, de 14 de Diciembre?

El importante incremento de los precios de las rentas en los últimos años, íntimamente relacionado con el auge del destino turístico que ahora se da a muchas inmuebles anteriormente destinados al alquiler de vivienda habitual, entre otros, hacen cada vez más complicado el acceso a una vivienda digna en régimen de alquiler para muchas personas y aumentan la inseguridad de los inquilinos que ya la ostentan por dicho título cuando ven acercarse el vencimiento inicial de su contrato.

Ante dicho escenario, el Gobierno quiso hacer una reforma en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, “L.A.U.”), que había tomado forma mediante una serie de medidas al respecto del alquiler de vivienda implementadas a través del Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Dichas medidas, que únicamente eran aplicables al arrendamiento de vivienda, ahora han dejado de tener aplicación al no haberse convalidado en el Congreso de los Diputados este Real Decreto Ley.

Cuando el Ejecutivo aprueba modificaciones legislativas a través de un Real Decreto Ley, por tratarse, como en este caso, de modificaciones urgentes, esos reales decretos deben convalidarse en el Congreso en los 30 días siguientes a su entrada en vigor para poder integrarse plenamente en el ordenamiento jurídico del Estado y así, perder su carácter provisional.

En el caso que nos ocupa, el texto del Real Decreto-Ley 21/2018 no se ha convalidado, por lo que pierde sus efectos y en consecuencia, los contratos de arrendamiento que se celebren a partir de ahora se regirán por la Ley de Arrendamientos Urbanos con el texto que mantenía desde las anteriores reformas de 2013 y 2015. No obstante, los contratos que se hayan celebrado entre la entrada en vigor del Real Decreto-Ley, esto es, el 19 de diciembre de 2018, y el 22 de enero de 2019, sí se regirán por ese texto.

De entre los cambios más llamativos que se habían introducido a través del citado Real Decreto-Ley y que, como hemos dicho, pueden o no aplicarse, en función de si se ha suscrito un contrato de arrendamiento entre las fechas antes indicadas, sirva llamarse la atención al respecto de los siguientes:

1. Las viviendas de más de 300 metros cuadrados volvían a quedar incluidas en el régimen de la L.A.U.
2. Aumentaban los plazos mínimos fijados para la duración del arrendamiento en el artículo 9 de la L.A.U., estableciéndose una duración mínima de cinco años o de siete, si el arrendador era una persona jurídica. Ahora, esa duración mínima vuelve a ser de tres años, debiendo prorrogarse hasta alcanzar ese mínimo los contratos cuya duración inicial pactada sea inferior
3. Con el mismo espíritu, se había modificado el artículo 10 relativo a la prórroga tácita del contrato, estableciéndose de tres años si, transcurrido el plazo mínimo de duración del contrato fijado en el artículo 9, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no renovarlo, con al menos treinta días de antelación. Tras la derrota en el Congreso del Real Decreto-Ley, esta prórroga tácita vuelve a ser de un año.
4. Otra de las medidas que más expectación había causado, era la de reforma del apartado primero del artículo 20 de la L.A.U., en cuanto a que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, correrían a cargo del arrendador si éste era una persona jurídica. Ahora, dichos gastos podrán serles repercutidos nuevamente a los inquilinos.
5. Con respecto a las garantías que se pueden pactar entre las partes con carácter adicional a la fianza (si bien la tendencia es a exigirlas al inquilino), el texto del Real Decreto-Ley, fijaba un máximo de dos mensualidades de renta en los contratos de hasta cinco años de duración (o de hasta siete, si el arrendador fuese persona jurídica), con el objetivo de proteger una vez más al arrendatario de cara al acceso a una vivienda, pues en muchas ocasiones, los inquilinos se veían obligados a desembolsar importantes cantidades de dinero en el momento de suscripción del contrato. De nuevo, al igual que con el resto de medidas, dicho máximo no resulta aplicable para los contratos que se celebren a partir de ahora, por lo que, los arrendadores podrán solicitar todas las garantías adicionales que deseen al no fijarse ningún tope en el texto anterior que ahora vuelve a estar en vigor.

Como hemos dicho antes, las aquí expuestas son las medidas que más expectación e inquietud han causado, no obstante, otras pudieran resultar de gran relevancia en su caso concreto, pues, por ello, desde Navarro Abogados & Consultores Jurídicos, como especialistas en la materia, nos ponemos a su disposición para solventar cuantas dudas puedan surgirle al respecto.

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