Comprobación de valores en la transmisión de un inmueble, ¿hasta qué punto es válida la tasación realizada por la Administración?

El número de contribuyentes que acuden a la vía económico-administrativa para resolver discrepancias con la Agencia Tributaria ha aumentado un 54% desde 2007, lo que se traduce en 194.279 recursos tramitados por el Tribunal Económico-Administrativo (en adelante, TEAC) en 2017.

Analizando los datos en materia de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el TEAC falló a favor del contribuyente en casi 6 de cada 10 ocasiones, y en materia de Impuesto de Sucesiones y Donaciones, la cifra aumenta a 7 de cada 10.

Cuando se realiza la transmisión de un inmueble, ya sea mediante compraventa, donación o herencia, su valoración a efectos fiscales se realiza según el valor real del inmueble minorado en las cargas y deudas que fueran deducibles, para el caso de donaciones y herencias (artículo 9 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) y, minorado en las cargas pero no las deudas para el caso de compraventa (artículo 10 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados).

¿Cómo determina la Administración el “valor real” del inmueble?

Precisamente, es a la hora de cuantificar este “valor real” donde surgen la gran mayoría de discrepancias, pues no son pocas las ocasiones en las que el precio por el que se efectúa la compraventa es inferior al que después la Administración aplica a la hora de liquidar el impuesto, tras realizar una comprobación de valores.

Según lo dispuesto en el artículo 57.1 b) de la Ley General Tributaria, la Agencia Tributaria, en el seno de un procedimiento de comprobación de valores, podrá cuantificar este importe según:

• “Los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal (en este caso en el Catastro)[…] que podrá consistir en la aplicación de los coeficientes multiplicadores que se determinen y publiquen por la Administración tributaria competente […] a los valores que figuren en el registro oficial de carácter fiscal que se tome como referencia a efectos de la valoración de cada tipo de bienes”.

A este respecto se ha pronunciado recientemente el Tribunal Supremo, en una sentencia del 5 de junio del pasado año (STS núm. 943/2018), estableciendo que el citado método:

• “No es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto […], salvo que tal método se complemente con la realización de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular que se someta a avalúo” y añade además que “la aplicación de tal método para rectificar el valor declarado por el contribuyente exige que la Administración exprese motivadamente las razones por las que, a su juicio, tal valor declarado no se corresponde con el valor real, sin que baste para justificar el inicio de la comprobación la mera discordancia con los valores o coeficientes generales publicados por los que se multiplica el valor catastral”.

Es decir, al ser un procedimiento que mide el valor en abstracto sin tener en consideración el estado de conservación del inmueble, los vaivenes del mercado inmobiliario y otros factores relevantes, entiende el Tribunal Supremo que no basta por sí solo para determinar el valor real, sino que deberá ir acompañado de una inspección del bien que se trate con el fin de singularizar al máximo la tasación realizada por la Administración.

Además, según esta misma sentencia “el interesado no está legalmente obligado a acreditar que el valor que figura en la declaración o autoliquidación del impuesto coincide con el valor real, siendo la Administración la que debe probar esa falta de coincidencia”, es decir, que es la Administración la que tiene que probar que existe una discordancia entre la realidad del valor y lo declarado por el contribuyente.

¿Qué hacer ante una comprobación de la Agencia Tributaria?

Estas comprobaciones son recurribles, tanto mediante recurso de reposición como mediante recurso económico-administrativo ante el Tribunal Económico-Administrativo correspondiente.

Asimismo, la Ley General Tributaria también permite solicitar una tasación pericial contradictoria (artículo 135.1) como método de corrección de la valoración realizada por la Administración, que se deberá interponer en el plazo del primer recurso, es decir, en el plazo de un mes, contado desde el día siguiente al de la notificación del acto que se pretenda recurrir.

Teniendo en cuenta las cifras que comentábamos al inicio de este artículo, es recomendable recurrir estas comprobaciones, pues los visos de prosperabilidad son elevados, siempre, claro está, en compañía de un profesional cualificado que guíe al contribuyente en este tipo de procedimientos.